46 hyttenaboer i Brendeheia protesterer mot at det skal bygges kafe med restaurantstandard på Slottet. Eierne av Sirdalsslottet Eiendomsselskap AS vil bytte ut nåværende hytte med en mer spektakulær restaurant som skal bli attraktivt å besøke. Terrenget er særegent og utbyggerne ønsker minst mulig inngrep. Det er lagt opp til en optimal plassering og utforming av bygget.
Hyttenaboene ber om at byggesøknad og søknad om mindre reguleringsendring avvises. De mener at gjeldende plan ikke omfatter restaurantbygg/ restaurantdrift.
Det er kommentarer til valg av type vinduer, endring av byggegrense og takvinkel, samt estetikk og HMS.
De mener at bygget vil være til stor sjenanse for hyttenaboene. De mener bygget burde vært mye mindre og blitt trukket ned bak selve toppen mot vest. Dette vil også kunne dempe eventuell lyd og lys inn mot feltet i Brendeheia. En viser i sin merknad til plassering og utforming av bygget, og mener at dette blir dominerende i forhold til omkringliggende natur, terreng og fritidseiendommer.
Foto: Panoramautsikt fra Slottet med utsikt over Sinnes og elva Sira.
Hyttenaboene på Brendeheia har protestert mot restaurantbygget.
Nabomerknader
Ansvarlig søker i Vestlandshus har gitt kommentarer til nabomerknadene. Det vises til at mottatte merknader inneholder i det vesentlige likeartede argumenter. I kommentarene er det fremkommet blant annet følgende:
Område «BEV» (Bevertning) har ligget inne som næringsområde fra 2008. Sirdalsslottet eiendomsselskap AS har ikke noe å gjøre med salget av fritidseiendommene i nærområdet. Dette er privatrettslige forhold som ikke reguleres av byggesaksreglene i plan- og bygningsloven.
Søker har forholdt seg til informasjon om ulike saksbehandlingsregler som ble gitt under forhåndskonferanse. Naboene har protestert mot tiltaket fordi regulert byggegrense er overskredet. Ved innsending av søknad er tiltaket justert slik at byggegrensen ikke overskrides. Situasjonsplan er revidert 10.06.2020.
Videre er det vist til de ulike høydene på tiltaket og at det i reguleringsplanens bestemmelser ikke er angitt maks kotehøyde for bygget. Det er også nevnt at det er ca. 50 meter forskjell i kotehøyden fra «Slottet» ned til Brendeheia.
Forhold knyttet til bruken av bygget er det i søknad opplyst om at tiltakshaver skal drive et kafetilbud med restaurantstandard. Det som gjelder alkoholservering og åpningstider er ikke noe som er regulert av plan og bygningsloven.
Arkitektonisk uttrykk
Byggets arkitektoniske uttrykk vil være stående gråmalt kledning (type Royal), sorte vinduer og torvtak.
Takkonstruksjonen har ulike takvinkler på 13 og 20 grader, dette skaper en fin variasjon i takutformingen.
Bygningskroppen er fint tilpasset med tanke på reduksjon av fjernvirkning. De skrå veggene demper dette.
Redusert fjernvirkning og plassering i naturen har blitt vektlagt.
Uteoppholdsarealet og terrassen med uteservering vil ligge fint og solrikt til på eiendommen. Bygget ligger nydelig plassert med tanke på utsiktforhold.
Hovedetasjeplanet inneholder restaurant, peisestue, kjøkken og toalettfasiliteter.
Underetasjeplanet kan gjestene benytte seg av areal avsatt til Chambre Separee, det resterende arealet består av rom knyttet opp mot restaurantdrift samt romfasiliteter knyttet til personal.
Serverings lokalet er utformet i henhold til universell utforming.
Uteområdet som ikke er bebygget tilbakeføres til tilnærmet opprinnelig utseende.
Ifølge Proff.no er Torfinn Arne Nesset, daglig leder, oppført som 100 prosent eier av både Sirdalsslottet Eiendomsselskap AS og Sirdalsslottet Driftsselskap AS. Han samarbeider nært med Tor Sigve Vik (Sinneshyttå) og Njål Østerhus (Solhytten) om dette prosjektet.
Bygget har et bruksareal på 670 kvadratmeter og BYA (avtrykk av bygg) utgjør 649 kvadratmeter. Grillhytten på 50 kvadratmeter er flyttet.
Dette kartet viser oversikt over Hoppmannsknuten og midt på kartet ses Slottet.
Mindre endringer
Det er søkt om følgende endringer:
Begrunnelse for endringen:
Ved å endre bestemmelsene vil en kunne utforme bygget så lavt som mulig slik at det kan tilpasses terrenget optimalt.
I følge bestemmelsene tillates en maksimal møne- og gesimshøyde på henholdsvis 7,5 og 6 meter. Takvinkel skal være mellom 22 og 30 grader. Maks tillatt BYA er 750 m².
Store vinduer og panoramautsikt.
Restaurantstandard
Det er krav i rekkefølgebestemmelsene at kafe/varmestue skal bygges.
I følge søknad skal bygget nyttes til kafe med restaurantstandard.
I reguleringsbestemmelsene for Hoppmannsknuten fremgår det av § 3.03 at i område avsatt til bevertning (BEV) kan det oppføres en kafe/ varmestue.
Bygget skal plasseres slik at det glir estetisk fint inn i terrenget og det skal benyttes materialer som harmonerer med naturen rundt.
Deler av bygget skal oppføres i to etasjer, resterende kun med hovedetasje (plate på mark).
Bygget er plassert og tilpasset skrånende terreng. Bygningskroppen er tilpasset med tanke på reduksjon av fjernvirkning. Dermed har takkonstruksjonen ulike takvinkler og ulike møne- og gesimshøyde. Oppholdsarealet er sikret med gjerder mot stup og skrenter.
Terrenget er særegent, og «Slottet» er beskrevet spesifikk i planbeskrivelsen for området. Målsettingen er minst mulig terrenginngrep samtidig skal en ivareta at område skal fremme tilgjengelighet og universell utforming.
For å ivareta ovenfor nevnte krav er det ved prosjektering av terreng, krav til universell utforming, høyder og utforming valgt omsøkte løsning for best mulig å ivareta dette.
I følge søknad viser snitt-tegningene at gesimshøyden er 6,34 (overskridelse på 34 cm) for ett snitt, og for de tre andre gesims er henholdsvis 5,21/5,10/5,21 meter. Det vil si 80 cm under gjeldende bestemmelser.
Her vises planskisse av uterestauranten foran, deretter spisebordene bak vinduene. Kjøkken ligger bak og foran til høyre er peisestuen.
Lover og regler blandes
Merknadene fra naboer omtaler i tillegg bruken av bygget. Rådmannen gjør oppmerksom på at bygningsmyndighetene skal tilse at plan og bygningsmessige (pbl) regler følges. Pbl regulerer ikke alkoholloven, skjenking eller salgsbevilgning. Åpningstider reguleres ikke av pbl.
Det er i tillegg i merknadene fra naboene påpekt forhold knyttet til kjøp av eiendommene i Brendeheia ikke var opplyst om de reguleringsmessige forhold for Hoppmannsknuten.
Rådmannen anser dette som privatrettslige forhold som ikke kommunen skal ta stilling til, Reguleringsplanen for Hoppmannsknuten ble vedtatt 18. mars i år.
Vedtak
I medhold av kommunedelplan Sirdal nord, og plan- og bygningslovens § 12-14 godkjennes endring av reguleringsbestemmelsenes § 3.03 femte avsnitt som endres til:
Det tillates en maksimal møne- og gesimshøyde på henholdsvis 8,0 og 6,3 meter, målt til gjennomsnitt terreng. Takvinkel skal være mellom 13 og 20 grader. Noe silhuetteffekt vil kunne aksepteres, men skal gjennom arkitektoniske og eventuelt andre tiltak på stedet søkes holdt på et nivå som er akseptabelt i forhold til omgivelsene. Visualiseringer som grunnlag for konkret vurdering skal følge byggesøknad.
Begrunnelse for vedtaket er følgende:
Godkjenningen begrunnes med at det i prosessen for gjennomføring av endring av reguleringsplanen i henhold krav i pbl § 12-14 ikke er avdekket forhold som tilsier at endringen ikke kan godkjennes.
I medhold av kommunedelplan Sirdal nord, reguleringsplan for Hoppmannsknuten og plan- og bygningsloven, godkjennes søknad fra Vestlandshus AS om rammetillatelse for oppføring av bygg for bevertning på gnr. 7, bnr. 348.
Tiltakshaver: Sirdalsslottet eiendomsselskap AS
Tillatelsen gis på følgende vilkår:
- For tiltaket gjelder plan- og bygningsloven med forskrifter.
- Arbeider utover grunn- og betongarbeider tillates ikke igangsatt før søknad om igangsettingstillatelse er sendt bygningsmyndighetene og igangsettingstillatelse er utstedt.
- Det må være gitt tillatelse til tilkobling for vann- og avløp før det gis kan gis igangsettingstillatelse (IG) utover grunn- og betongarbeider.
- Det må foreligge samtykke fra Arbeidstilsynet før det gis IG for arbeid utover grunn -og betongarbeider.
I medhold av plan- og bygningsloven gis det igangsettingstillatelse for grunn- og betongarbeider på tomten.
Hyttenaboene har tre uker på seg til å påklage vedtaket, som ble gjort 30. juni 2020.
