Grunneierne Ånen og Aadne Ådneram er i Sør-Rogaland Tingrett frifunnet fra krav om motregning i påstått ulovlig innfestingsavgift. Det var Ådneram Fjellgrends Hytteforening ved styreleder Svein Henrik Vormedal som gikk til gruppesøksmål. I tillegg må hytteforeningen betale saksomkostningene på 2.129.897 kroner for Ånen og Aadne Ådneram.
Saken har nå vært oppe i fire rettsinstanser; Dalane Tingrett, Sør-Rogaland Tingrett, Lagmannsretten og Høyesterett. Saksomkostningene gjelder for alle fire rettsakene. Hvor mye kostnadene til Sekse Advokatfirma, som har ført saken for velforeningen, er ikke oppgitt.
Advokat Cecilie Engebretsen hos Sekse opplyser til Sirdalmedia at saken ble forkynt 1. juli. Med rettsferie til 15. august, har de en måned ekstra til å avgjøre om de skal anke saken eller ikke.
- Vi må vurdere om vi skal anke hele saken, eller om vi skal anke deler av den, med for eksempel saksomkostningene. Ellers har jeg ikke noen kommentar foreløpig, sier Engebretsen.
Ved henvendelse til styreleder, Svein Henrik Vormedal, fikk vi ingen kommentar. Men ble henvist til deres advokat.
Saken dreier seg om at grunneierne har mottatt 300.000 kroner for hver utbygd hyttetomt. Mellom Favoritthytten og festerne er benyttet to ulike avtaler. Den ene er avtale om festetomt med ferdigoppført hytte. Den andre er avtale om festetomt. I sistnevnte avtale er nedfelt passus om fellesanlegg (infrastruktur), som er priset til 1.050.000 kroner.
I 2010 oppsto det spørsmål om eiendomsrett til etablert infrastruktur. Det ble videre reist spørsmål om hvorvidt utbetalingene til grunneierne fra Favoritthytten i realiteten var ulovlig innfestingsavgift. Det ble inngått en avtale («asfaltavtalen») mellom Favoritthytten og Ådneram Fjellgrend Hytteforening hvor foreningen frafalt krav og anførsler knyttet til spørsmålet om ulovlig innfestingsavgift og frafalt krav om eierskap til etablert infrastruktur mot at spesifiserte veier i området ble asfaltert. Det er på det rene at avtalen ikke fullt ut er oppfylt fra Favoritthyttens side.
I oktober 2018 ble det tatt ut søksmål hvor eiere av hytter i Ådneram Fjellgrend var angitt som saksøkere. Søksmålet var rettet mot Favoritthytten og de to grunneierne. Søksmålet ble fremmet som gruppesøksmål i medhold til tvistelovens kapittel 35.
Der fremmet saksøkerne krav om at eiendomsrett til infrastruktur tilligger festerne av hyttetomter og at festerne har rett til å kreve anleggsbidrag ved ny påkobling. Videre ble det fremmet krav om at hver enkelt fester kan kreve motregning av innbetalt beløp til grunneier med 300.000 kroner.
Betalingsmottaker
Det er uomstridt ikke betalt et beløp direkte fra festerne til Ådneram utover ordinær årlig festeavgift. Et tilbakebetalingskrav må rettes mot den som har mottatt ens egen pengeytelse, og det var Favoritthytten som var betalingsmottaker – ikke Ådneram. Alle slike pengekrav fra saksøkerne mot Favoritthytten er foreldet og saksøkerne kan heller ikke benytte en motregningsposisjon med hjemmel i foreldelsesloven § 26.
Det er intet i festekontraktene som nedfeller en betalingsforpliktelse for fester som dreier seg om en innfestingssum som vilkår for festeretten. Ådneram har ikke fremsatt et ulovlig pengekrav mot saksøkerne.
Forbudet i tomtefesteloven § 6 annet ledd gjelder ikke ved overdragelse av festerett eller ved oppgivelse av festerett, jf. HR-2007-493-A. Det er Favoritthytten som er de opprinnelige festernes rettsforgjenger og selskapet har solgt prosjekterte hytter med tilhørende festerett. Dette er fullt ut tillatt. Den respektive hyttekjøper har vært villig til å kjøpe salgsobjektet for den fremforhandlede kjøpesum og det vil da være en helt tilfeldig.
Foto: Ådneram Fjellgrends hytteforening tapte saken mot de to grunneierne i Ådneram.
Leilighetene er også en del av Ådneram Fjellgrend.
Rettens vurdering (blant annet)
Det er ikke i tomtefesteloven nedfelt forbud mot å betinge seg vederlag for en festerett ved et senere salg av en festetomt/festerett fra fester til en annen fester. Dette er også slått fast i rettspraksis,
Ei heller er det i tomtefesteloven nedfelt forbud mot at en grunneier betinger seg vederlag ved inngåelse av avtale med profesjonell aktør om utvikling av egen eiendom i form av overdragelse av salgs- og utbyggingsrettigheter.
Retten kan ikke se at det er støtte i avtalenes ordlyd for den fortolkning saksøkerne legger til grunn. Det er ikke satt som vilkår for etablering av festerett eller inngåelse av festeavtale at det skal svares vederlag fra fester til grunneier (med Favoritthytten som betalings-formidler). Tvert imot tilsier ordlyden i avtalene isolert sett at det er grunneier uvedkommende hva utbygger betinger seg i vederlag fra festerne for oppføring av fritidsboligene og tilrettelegging av infrastruktur, og at det likeens er fester uvedkommende hvilket vederlag utbygger har avtalt å svare grunneier som motytelse for utviklings- og salgsretten.
Forpliktelser
Favoritthytten tok ved avtaleinngåelsen på seg en betydelig investeringsforpliktelse sett hen til at det ikke var tilrettelagt for infrastruktur på feltet. Favoritthytten påtok seg investeringene i forhold til vann og kloakk, strøm og opparbeidelse av vei innenfor planområdet. Braut (fra Favoritthytten) forklarte i forlengelsen av dette om behovet for likviditet og om bakgrunnen for avtalen om utbetaling til grunneierne av delbeløp på kr 300 000. Avtalt vederlagsstruktur – med utbetaling til grunneiere i rater knyttet opp mot overtakelse av leiligheter/ fritidshytter og tomt/festerett,
Retten kan etter bevisførselen ikke se at det sannsynliggjort at størrelsen på det vederlag som ble betalt av de enkelte festere som sådan gir anvisning på at det ble betalt for tomteverdien i tillegg til festeretten. Det er fra Favoritthytten er lagt betydelige investeringer i infrastruktur og utvikling av området som kommer alle festerne til gode. Dette er investeringer som er reelle og som klarligvis kan kreves erstattet fra festerne som del av det samlede vederlag. Fra Braut ble for øvrig endatil anført at kjøpesum (markedsverdien) heller var satt for lav enn for høy, ettersom interessen var stor og hyttefeltet svært attraktivt sett hen til beliggenheten og infrastrukturen.
Retten finner å legge vekt på at verken Aadne eller Ånen Ådneram kan eller har kunnet fremme krav om betaling av kr 300 000 mot festerne tenkt Favoritthytten i mora. For det tilfellet at Favoritthytten under utvikling av området og salg av fritidshytter, manglet evne eller vilje til å løpende betale avtalt beløp til grunneierne, ville ikke grunneierne kunne rette krav mot festerne.
Avtalene
Avtalene mellom grunneierne og Favoritthytten regulerer topartsforholdet, og selv om det forutsettes at det inngås avtaler med festere og henholdsvis grunneier (festeavtale) og Favoritthytten (tomt og eventuelt oppføring av fritidsbolig/leilighet), kan verken forpliktelser eller rettigheter etter avtalene med Favoritthytten, fra grunneierne veltes over på festerne som tredjepart. Grunneierne er heller ikke overfor festerne ansvarlig for annet enn å stille festetomten til disposisjon, og kan ikke stilles ansvarlig for forpliktelser etter festernes avtaler med Favoritthytten.
Retten kan ikke se at det er tilstrekkelige sammenheng mellom de ulike avtaletypene til å kunne fastslå at det i realiteten er avtalt innfestingsavgift og en omgåelse av forbudet. Utbygger betalte ikke grunneierne for den enkelte festetomt, men avsto vederlag for den samlede merverdien av å eksklusivt få rådighet over og kunne utvikle planområdet som en helhet, herunder å tilrettelegge for infrastruktur. At betalingen av hensyn til utbyggers likviditetsbehov ble oppdelt i rater, kan ikke endre dette.
Hytteforeningen til Ådneram Fjellgrend tapte saken mot grunneierne om ulovlig innfestingsavgift.
Selger tomtene
Fra saksøkerne er vist til at grunneierne i de senere avtaler om utvikling av delfelt 2 og 3, ikke fester bort tomter, men selger tomtene. Grunneierne får i henhold til de nye avtaler betalt kr 600 000 pr tomt fra utbygger mot samtidig utstedelse av blancoskjøte. Saksøkerne har anført at det er herværende tvist som er årsaken til den nye avtalestruktur, og at det synes underforstått at grunneierne har innsett at arrangementet som nå skal vurderes, ikke er lovlig.
Aadne Ådneram avviste saksøkernes anførsel i sin rettslige forklaring. Han redegjorde for eget behov for likviditet i forbindelse med utvikling av gårdsdriften og at han derfor for egen del hadde behov for å få betalt for verdien av hver enkelt tomt og ikke betinge seg løpende festeavgift over lang tid. Retten fester lit til forklaringen og finner ikke at saksøkerne kan høres med nevnte anførsel.
Retten har kommet til at det ikke er avtalt innfestingsavgift ved opprettelsen av festeavtalene. Det foreligger ikke en avtalt omgåelse av forbudet i tomtefesteloven § 6 annet ledd, men en vederlagsmodell for avståtte verdier fra grunneier som på avtaletidspunktet ivaretok et kommersielt, praktisk behov for utbygger. Det er ikke sannsynliggjort at grunneierne ikke ville inngått avtale med Favoritthytten med mindre de mottok vederlaget på kr 300 000.
De fire avtalene – avtalene mellom hver av grunneierne og utbygger, mellom den enkelte grunneier og fester, avtalen mellom grunneierne, og avtalene mellom den enkelte fester og utbygger, er rett nok knyttet opp mot hverandre i kraft av at de regulerer rettigheter og forpliktelser i det samme utbyggingsområde. Likevel fremstår avtalene uten indre sammenheng i den forstand at avtalene ikke er gjensidig avhengig av hverandre. Festerne har ikke betalt kr 300 000 som vilkår for festeretten.
Det er saksøkerne som har bevisbyrden for at det foreligger omgåelse av tomtefesteloven § 6 annet ledd. Retten kan etter bevisførselen ikke se at det er sannsynliggjort konneksitet og kan ikke se at det er etablert tilstrekkelig tilknytning mellom avtalene til at saksøkerne kan høres med sitt krav om at det er avtalt en ulovlig omgåelse av § 6 annet ledd.
I reguleringsplanen var det tillatt utbygget 130 enheter, fordelt med 80 enheter til Ånen og 50 til Aadne. Også masseuttak var innregulert. Senere er ytterligere reguleringsarbeid foretatt, og det er gitt oppføring og tillatelse til 300 enheter totalt.
De første 130 enheter var festeregulert, mens de nye og resterende var selveiertomter som ga 600.000 kroner pr tomt til grunneierne.
