Favoritthytten og grunneier Aadne Ådneram er frifunnet i Sør-Rogaland tingrett. Hytteeierne i Ådneram Fjellgrend gikk til gruppesøksmål, ved grupperepresentant Svein Henrik Vormedal, angående krav om eiendomsrett til infrastruktur og rett til anleggsbidrag.
Hytteeierne ble dømt til å betale saksomkostningene til Favoritthytten med 645.825 kroner og kostnadene til Aadne Ådneram med 156.125 kroner.
Advokatene Cecilie Engebretsen og Per Trygve Sekse representerte hytteeierne i retten. Advokat John Heitmann representerte Aadne Ådneram, mens advokat Jørgen Christian Stabel representerte Favoritthytten.
Frifunnet om innfestingsavgift
Fra tidligere har hytteeierne i gruppesøksmålet – som springer ut av Ådneram Fjellgrends Hytteforening – anket dommen til Gulating lagmannsrett. Grunneierne Ånen og Aadne Ådneram ble blankt frifunnet i Sør-Rogaland tingrett fra gruppemedlemmenes krav om motregning i påstått ulovlig innfestingsavgift med 300.000 kroner pr tomt.
Styreleder, Svein Erik Vormedal, har gått til gruppesøksmål på vegne av cirka 70 hytteeiere. De anker hele dommen, det vil si også saksomkostningsavgjørelsen, der de ble dømt til å betale over 2,1 millioner kroner i sakskostnader til grunneierne. Egne og idømte sakskostnader så langt ligger på snaut 4,2 millioner kroner.
I Ådneram Fjellgrend, som omhandler denne saken, er det bygget 125 hytter. Utbyggingen ble foretatt av Favoritthytten i årene 2005 og fremover. Fritidsboligene står på festet grunn.
I 2010 oppsto det spørsmål om eiendomsrett til etablert infrastruktur. Det ble videre reist spørsmål om hvorvidt utbetalinger til grunneierne, Aadne Ådneram og Ånen Ådneram, fra Favoritthytten, i realiteten var ulovlig innfestingsavgift.
«Asfaltavtalen»
Det ble inngått en avtale («asfaltavtalen») mellom Favoritthytten og Ådneram Fjellgrend Hytteforening der foreningen frafalt krav og anførsler knyttet til spørsmålet om ulovlig innfestingsavgift og frafalt krav om eierskap til etablert infrastruktur, mot at spesifiserte veier i området ble asfaltert. Det er på det rene at avtalen ikke fullt ut er oppfylt fra Favoritthyttens side.
I oktober 2018 ble det tatt ut nytt gruppesøksmål fra saksøkerne, med krav om eiendomsrett til infrastruktur og at festerne har rett til å kreve anleggsbidrag ved ny påkobling. I tillegg ble det fremmet krav om at hver enkelt fester kan kreve motregning av innbetalt beløp til grunneier med 300.000 kroner i festeavgift og fremtidig innløsningssum for sin hytteeiendom.
- 19.juli falt det dom i Sør-Rogaland Tingrett om at grunneierne, Aadne og Ånen Ådneram, ble frifunnet for den påståtte ulovlige innfestingsavgift på 300.000 kroner. Denne saken er imidlertid anket til lagmannsretten nå.
- 27. oktober ble Favoritthytten og Aadne Ådneram frifunnet i saken som gjelder krav om eierskap til infrastruktur og muligheten til å kreve anleggsbidrag ved ny påkobling.
Foto: Hytteeierne i Ådneram Fjellgrend krever eiendomsrett til infrastrukturen og anleggsbidrag.
Hytteeierne har nå tapt alle saker i tingretten.
Eiendomsrett og anleggsbidrag
I den siste dommen fra tingretten skriver tingrettsdommer Hege Merete Oftedal følgende i sin oppsummering blant annet:
Retten har kommet til at saksøkerne verken har rett til å bli eller har blitt eiere av infrastrukturen på hyttefeltet.
Det er ikke foretatt en overlevering til festere eller til et annet «sameie av festere» – verken formelt eller reelt, sml. Overtakelsesprotokoll i forbindelse med overlevering av det tekniske anlegg til Sirdal kommune i 2019. Overleveringen av teknisk anlegg til kommunen og av strømkabler til e-verket, innebærer dessuten at en senere overlevering til saksøkerne ikke er mulig ettersom overtakelse har faktiske og rettslige virkninger.
Det er driftsansvaret som er overlevert festerne ved hytteforeningen, slik det fremkommer av avtalen datert 29. oktober 2009.
Festerne har ikke oppfattet seg som eiere av anlegget, noe som klart fremkommer av driftsavtale for privat vannverk, driftsavtale for privat pumpestasjon, og tilsynsavtale for private felles ledningsnett. For alle avtalene er i signaturfeltet er strøket over «anleggseier» og skrevet inn «driftsansvarlig». Dette er en helt entydig og en – i 2019 – tidsnær avklaring av hvorledes festene oppfattet egen rettsposisjon med tanke på eiendomsrett til infrastrukturen på hyttefeltet på dette tidspunkt.
Retten viser til premissene over og presiserer at det heller ikke er grunnlag for å med henvisning til noen av de avtalene som er påberopt – samlet eller alene, fastslå at saksøkerne har rett til å bli eiere av infrastrukturen på et senere tidspunkt.
Krav om anleggsbidrag
For det tilfellet at retten ikke skulle komme til at saksøkerne har eiendomsrett til infrastrukturen, er fra saksøkerne anført at interessefellesskapet opprettet til forvaltning av bruksrett til infrastrukturen er av en slik karakter at dette gir saksøkerne rett til krav på anleggsbidrag ved nye tilkoplinger til infrastrukturen. Dette altså selv om de ikke har eiendomsrett til anlegget.
Retten har kommet til at kravet om rett til anleggsbidrag ikke kan føre frem.
Avtalene mellom festerne og Favoritthytten gir ikke festerne rett til å kreve anleggsbidrag. Ingen av avtalene forutsetter at festerne vil ha eller få en slik rett. Retten kan heller ikke se at festerne kan ha hatt en rimelig forventning om at de har ervervet en rett til å kreve anleggsbidrag ved nye påkoplinger til anlegget.
Retten har som det fremkommer av premissene over, kommet til at krav om anleggsbidrag verken har støtte i objektiv eller subjektiv tolkning av stiftelsesgrunnlagene, formål ved avtalene, etterfølgende opptreden eller i erlagt økonomisk bidrag fra festerne. Retten finner grunn til å bemerke at alminnelige regler om lojalitetsplikt i kontraktsforhold med styrke taler mot den fortolkning av avtalene som saksøkerne tar til orde for.
Retten kan heller ikke se at de fra saksøkerne fremlagte rettsavgjørelser har en overføringsverdi på saken her. De underbygger ikke kravet om rett til anleggsbidrag i saken her.
Avslutningsvis bemerker retten at det under henvisning til grunneiernes samarbeidsavtale, formålet med utbygging og den felles interesse i utvikling av området, fremstår noe underlig at saksøkerne har frafalt krav om anleggsbidrag overfor Ånen Ådneram, men ikke i forhold til Aadne Ådneram. Ånen Ådneram har riktignok ikke fremholdt å være eier av infrastrukturen, men for krav om anleggsbidrag, synes noe konstruert at kun en av de to grunneierne er saksøkt i saken.
Tingretten fastslår at hytteeierne ikke har krav på eiendomsrett til infrastrukturen eller anleggsbidrag.
